日常生活中，業(yè)主遇到任何問(wèn)題都喜歡找物業(yè)。家里停水停電了找物業(yè)，燈泡壞了找物業(yè)，房屋出現質(zhì)量問(wèn)題還是找物業(yè)。甚至口口聲聲“我都交了物業(yè)費，物業(yè)不管誰(shuí)來(lái)管？”

然而物業(yè)并不是“萬(wàn)能”的，物業(yè)服務(wù)究竟包括什么？物業(yè)的責任邊界在哪？出現不同問(wèn)題業(yè)主究竟該找哪些部門(mén)？一起來(lái)看看《民法典》上的規定吧！

Q:綠地被侵占，物業(yè)該不該管？

A:《民法典》第二百七十四條規定：“建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有”；同時(shí)，《民法典》第九百四十二條規定：“物業(yè)服務(wù)人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養護、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全”。

因此，物業(yè)負有對小區公共綠地的管理義務(wù)。如果小區的綠地被侵占，物業(yè)應該要求破壞者整改并恢復原樣。對于不予恢復的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以報請有關(guān)執法部門(mén)介入解決。

Q:私搭亂建該誰(shuí)管？

A:《民法典》第九百四十二條規定了物業(yè)有維護業(yè)主共有部分秩序的義務(wù)。因此，小區內如果出現了私搭亂建，首先可以通過(guò)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行維權；

如果在業(yè)主共有部分進(jìn)行私搭亂建，同樣可以請求物業(yè)進(jìn)行管理；如果私搭亂建者拒不履行相關(guān)義務(wù)，還可以向有關(guān)行政部門(mén)投訴或報告，請求有關(guān)部門(mén)介入處理。

Q:消防出問(wèn)題該誰(shuí)管？

A:《民法典》第九百四十二條規定：“對物業(yè)服務(wù)區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規的行為，物業(yè)服務(wù)人應當及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報告并協(xié)助處理?！?br />
因此，物業(yè)有義務(wù)防止其服務(wù)區域內出現違反消防法律法規的行為。這要求物業(yè)一方面應及時(shí)采取合理措施制止違反消防法的行為，另一方面有向消防救援機構報告并協(xié)助處理違法行為的義務(wù)。

Q:噪音擾民歸誰(shuí)管？

A:《民法典》第二百八十六條規定，業(yè)主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關(guān)行為應當符合節約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執行政府依法實(shí)施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。

業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業(yè)主或其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當事人可向有關(guān)行政主管部門(mén)報告或者投訴，有關(guān)行政主管部門(mén)應當依法處理。

因此，物業(yè)同樣具有維護小區秩序的義務(wù)。按照《民法典》的規定，小區中出現聲、光污染，權益被損害者可以請求業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行管制，也可以請求小區物業(yè)進(jìn)行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，權益被損害者同樣可以向有關(guān)行政主管部門(mén)報告或者投訴，由有關(guān)行政主管部門(mén)介入進(jìn)行管制。

Q:物業(yè)換開(kāi)關(guān)、水龍頭要收費嗎？

A:《民法典》第九百四十二條規定：“物業(yè)服務(wù)人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養護、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全?！?br />
而開(kāi)關(guān)、水龍頭并不屬于業(yè)主的共有部分，物業(yè)并沒(méi)有無(wú)償為業(yè)主進(jìn)行維修的義務(wù)，因此，不能要求物業(yè)無(wú)償提供服務(wù)，物業(yè)給業(yè)主換開(kāi)關(guān)、水龍頭，屬于增值服務(wù)，可以適當收費。

Q:停水、停電該找誰(shuí)？

A:《民法典》第六百五十一條規定：“供電人應當按照國家規定的供電質(zhì)量標準和約定安全供電。供電人未按照國家規定的供電質(zhì)量標準和約定安全供電，造成用電人損失的，應當承擔賠償責任?！?br />
供水、供電等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照最終用戶(hù)使用的計量器具顯示的量值向用戶(hù)收取費用。遇到停水、停電等問(wèn)題，應要求供水、供電等單位解決問(wèn)題。

如涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉供水、電的，應區分屬于源頭問(wèn)題還是轉供水、電中的設備因素，如果是轉供水、電中的設備出現問(wèn)題，應由物業(yè)組織自行維修或申請使用維修資金維修。

同時(shí)，《民法典》第九百四十四條規定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可提起訴訟或申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

Q:房子漏水歸誰(shuí)管？

A:要分4類(lèi)情況處理：

（1）新建商品房處于質(zhì)保期內的，由建設單位（即開(kāi)發(fā)商）來(lái)負責維修；

（2）屬于自用部位（如業(yè)主家廚房、衛生間）或人為破壞、使用不當等原因造成的，一般由使用人（一般指業(yè)主）自行組織維修；

（3）超出質(zhì)保期、因使用年限較長(cháng)等自然原因出現的屋面、墻面（公共部位）滲水、漏水等問(wèn)題，應依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金進(jìn)行維修；

（4）如果沒(méi)有籌集專(zhuān)項維修資金的，可由相關(guān)業(yè)主分攤費用來(lái)負責維修。

Q:房屋出現質(zhì)量問(wèn)題該誰(shuí)管？

A:應分情況討論：

（1）向開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)房屋，居住后發(fā)現質(zhì)量問(wèn)題：《最高院商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第十二條規定：“因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！?br />
第十三條規定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！币虼?，如果購買(mǎi)房屋并居住后發(fā)現房屋存在影響居住的質(zhì)量問(wèn)題后，業(yè)主可以向開(kāi)發(fā)商請求賠償。

（2）購買(mǎi)二手房后發(fā)現存在質(zhì)量問(wèn)題：《民法典》第六百一十七條規定：“出賣(mài)人交付的標的物不符合質(zhì)量要求的，買(mǎi)受人可依據本法第五百八十二條至第五百八十四條的規定請求承擔違約責任”。

因此，如果在購買(mǎi)二手房并居住后發(fā)現存在質(zhì)量問(wèn)題，現業(yè)主應向原業(yè)主請求賠償；原業(yè)主如能證明房屋質(zhì)量問(wèn)題為開(kāi)發(fā)商所致而并非由其所致，則可按上文規定向開(kāi)發(fā)商請求賠償。

Q:公共部位、設施出了問(wèn)題誰(shuí)來(lái)管？

A:電梯等共有設施設備出問(wèn)題應區分看待，日常保養的工作，屬于日常物業(yè)管理的范疇；如屬于維修、更新、改造，符合維修資金使用范疇的，應通過(guò)申請使用維修資金解決。

外墻脫落等公共部位出現問(wèn)題，保修期內可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會(huì )進(jìn)行反映，由其協(xié)調建設單位進(jìn)行維修；保修期外的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會(huì )申請使用維修資金解決。

《民法典》第二百八十一條規定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

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