物業(yè)管理直接反映城市的文明程度,是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域,也是政府管理城市的重要職能,事關(guān)城市品質(zhì)提升、居民生活質(zhì)量改善和社會(huì )大局和諧穩定。
物業(yè)管理直接反映城市的文明程度,是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域,也是政府管理城市的重要職能,事關(guān)城市品質(zhì)提升、居民生活質(zhì)量改善和社會(huì )大局和諧穩定。
物業(yè)管理不等同于社會(huì )管理,物業(yè)公司是企業(yè)不是“萬(wàn)能的”。物業(yè)企業(yè)它的產(chǎn)品是提供勞務(wù),創(chuàng )造效益。物業(yè)企業(yè)在實(shí)施合同中,既不能缺位,也不能越位,按照“受委托、按合同、有償服務(wù)”的原則去履行合同。
許多業(yè)主對物業(yè)管理存在一些誤區,混淆了各個(gè)主體的職能,導致居住中遇到問(wèn)題時(shí),不知道找誰(shuí)解決、如何解決。
那么,物業(yè)的概念是什么?物業(yè)管理指的是什么?物業(yè)費包含什么?哪些事該其他主體管?哪些事該物業(yè)管呢?
物業(yè)的概念
綜合各路觀(guān)點(diǎn):物業(yè)是指已建成投入使用的各類(lèi)建筑物及其相關(guān)的設備、設施和場(chǎng)地。其所指的各類(lèi)建筑物可以是一個(gè)建筑物,或一幢單體建筑物,或單元建筑中的一個(gè)單元;相關(guān)的設備、設施和場(chǎng)地是指與上述建筑物相配套或為建筑物的使用者服務(wù)的室內外各類(lèi)設備、市政公用設施和與之相臨的場(chǎng)地、庭院、道路等。
物業(yè)管理是什么
物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)人或者自行管理等方式,對物業(yè)服務(wù)區域內的建筑物及其附屬設施進(jìn)行維修、養護、管理,維護物業(yè)服務(wù)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
物業(yè)費含什么
一般來(lái)說(shuō),物業(yè)費主要包括以下幾個(gè)部分:
1、綠化養護費用;
2、清潔衛生費用;
3、秩序維護費用;
4、辦公費用;
5、物業(yè)共用設施設備、共用部位的日常運行、維護費用;
6、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
7、物業(yè)共用設施設備、共用部位及公共責任保險費用;
8、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利等;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
管理職能界定
1、這些事情需要業(yè)主自行解決
家里的門(mén)窗框、門(mén)窗把手壞了,水閥、水龍頭壞了,開(kāi)關(guān)壞了、電源短路了,座便箱浮球不好用,室內墻皮脫落了等等,這些分戶(hù)以?xún)鹊臉I(yè)主自用部分,維修也好,更換也好,都是業(yè)主自己的事,并不屬于物業(yè)服務(wù)的范圍。房屋的所有權人是業(yè)主,業(yè)主專(zhuān)有部分的事(不包括共有部位和共用設施)都由業(yè)主自己管。這些事也可以委托物業(yè)公司,但不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍,而屬于有償服務(wù)范圍。
2、這些事情需要開(kāi)發(fā)商解決
保修期內以及保修期內沒(méi)修好的房屋裂縫、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等問(wèn)題,都是開(kāi)發(fā)商的責任,與物業(yè)公司沒(méi)有關(guān)系。由于新建小區的物業(yè)公司大部分隸屬開(kāi)發(fā)商,不少業(yè)主會(huì )混淆開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的責任。事實(shí)上,開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給業(yè)主后,房屋產(chǎn)權屬于業(yè)主,選擇開(kāi)發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是選擇其他的物業(yè)公司,由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )來(lái)決定。
不少業(yè)主把應由開(kāi)發(fā)商負責的問(wèn)題都記到物業(yè)公司的賬上,認為物業(yè)管理服務(wù)不到位。換句話(huà)說(shuō),開(kāi)發(fā)商的責任由開(kāi)發(fā)商承擔,不論是開(kāi)發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是其他物業(yè)公司,都不承擔應由開(kāi)發(fā)商承擔的責任。
3、這些事情由相關(guān)部門(mén)管理
籌備組建業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )、調解鄰里矛盾糾紛、查處治安偷盜案件、處理違章搭建、違規裝修改建、占用綠地和道路等等,這些事是政府主管部門(mén)、街道、社區的事,不是物業(yè)公司的事。這些事情,有的與物業(yè)公司沒(méi)有直接關(guān)系;有的物業(yè)公司有責任配合和協(xié)助相關(guān)部門(mén)工作;有的物業(yè)公司有責任巡查、制止或向主管部門(mén)報告。
4、這些事情需要相關(guān)企業(yè)解決
業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò )、有線(xiàn)電視等方面的問(wèn)題,由社會(huì )公共事業(yè)企業(yè)或運營(yíng)商負責解決,也不是物業(yè)公司的事?!段飿I(yè)管理條例》明確規定,“物業(yè)管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取費用”。由于少數小區仍未實(shí)現“一戶(hù)一表”,供水、供電等企業(yè)在收費時(shí),仍看總表計費,并由物業(yè)公司按分戶(hù)表代收代交,一些業(yè)主就認為是物業(yè)公司收水電費,實(shí)際上是物業(yè)公司替業(yè)主交費,替供水、供電、供暖等企業(yè)收費。因此,一方面,物業(yè)公司不能將水、電、氣費與物業(yè)服務(wù)費捆綁到一起收;另一方面,供水、供電企業(yè)除無(wú)償占用物業(yè)企業(yè)的人力資源外,還由物業(yè)企業(yè)和業(yè)主實(shí)際承擔了總表與分戶(hù)表之間的巨額差價(jià),加重了經(jīng)濟負擔。
5、這些事情需要物業(yè)解決
《物業(yè)管理條例》規定,物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理,維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。也就是說(shuō),物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項目和服務(wù)標準,為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
業(yè)主和物業(yè)公司有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的依據就是物業(yè)服務(wù)合同,如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有履行物業(yè)服務(wù)合同,侵害業(yè)主權益,業(yè)主可要求物業(yè)公司限期整改,也可向法院起訴。對業(yè)主要求解決的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事,物業(yè)公司應積極與有關(guān)方面反映溝通,爭取使問(wèn)題得到解決。
和諧小區的建設需要業(yè)主們與物業(yè)服務(wù)人員之間共同攜手,雙方始終抱著(zhù)謙讓與感恩的基本態(tài)度,相互建立深厚的感情,同時(shí),物業(yè)管理涉及的其它相關(guān)部門(mén)和單位也要加強合作,積極參與,這樣才能提高物業(yè)服務(wù)水平,提升小區業(yè)主的生活品質(zhì)。